¡Hola qué tal! te saluda aquí Raúl Luna.

Quiero que me acompañes específicamente en este edificio que compramos en San Francisco, son cuatro unidades, son cuatro suites y voy a estarte compartiendo sobre cómo invertir en bienes raíces. Pero quiero darte un pequeño tour, más que nada para que tengas una idea. Este edificio era de una recámara, todos eran de una recámara, un baño. Terminamos haciéndolo de dos recámaras, dos baños. Todo lo hicimos con diferentes tipos de préstamos que el día de hoy voy a estarte compartiendo precisamente, los diferentes tipos de préstamos que existen para inversionistas, así como un servidor.

Tenemos diferentes tipos de préstamos, entre ellos están los préstamos típicos de instituciones de bancos tradicionales. Generalmente para poder agarrar un préstamo de un banco tradicional te va a tomar bastante tiempo y bastante contenido que te va a pedir al banco, o información para poder eventualmente darte un préstamo, para que califiques te exige demasiado.
Yo no lo recomiendo, especialmente si vas a invertir en bienes raíces, para comprar, remodelar y revender, en el caso como lo está haciendo mi persona, entonces, los bancos institucionales no es la mejor forma.

El segundo tipo de préstamo viene siendo por ejemplo, cuando el vendedor (el que te está vendiendo la propiedad) está dispuesto a financiarte. En inglés se llama Seller Finance, el vendedor te está financiando, prácticamente es que tú le vas a comprar la propiedad al vendedor; el vendedor dice: Yo te voy a hacer el préstamo, siempre y cuando tú me des X cantidad de enganche y todo es negociable, en ese punto todo es negociable.

Ese tipo de préstamos generalmente me encantan porque los beneficios que tiene ese préstamo ese que:

• No tienes que tener buen crédito
• Generalmente no tienes que mostrar mucha documentación
• No tienes que mostrarle mucho al vendedor, a menos que el vendedor sea demasiado detallista, o que de alguna manera esté en el ramo de los bienes raíces.
• Todo es negociable.

Es más sencillo negociar con el vendedor que con un banco tradicional o una institución de préstamos tradicional allá afuera, volviendo a lo mismo, los Wells Fargo, Banco de América, los Chase, Banco Santander (si estás fuera del país), o cualquier otro banco, HSBC…

Entonces, beneficios drásticos de Seller Finance es que es sencillo de calificar, no ocupas tener prácticamente buen crédito, es negociable, generalmente llegan a los términos que ustedes quieran arreglarse. A mi me encanta y varias propiedades que hemos adquirido las hemos adquirido de esa manera.

Esos son los beneficios, los contra de préstamos de Seller Finance generalmente son cortos, ahora, yo he hecho préstamos de Seller Finance hasta 15 años, pero es muy raro, a menos que el vendedor esté dispuesto esperar por tantos años, generalmente son a corto plazo, un año, dos, tres años es muy común. Ese es el único contra realmente que yo le veo.

En los bancos de institución los contra que tiene es que te exigen un montón de documentación, tienes que tener ingreso, buen crédito, es más te quieren checar hasta qué tipo de sangre tienes, el oxígeno que estás respirando etc. Los beneficios que tiene un banco institucional es generalmente el interés es más bajo, son más a largo plazo, te dan esos beneficios.

Recuerda esto, esto es un MEGATIP, como inversionista yo prefiero el acceso al dinero rápido, aunque el costo sea más elevado. El acceso al préstamo, el acceso al dinero, tiene mucho más poder a mis ojos como inversionista que incluso el interés que sea bajo, o que los gastos de cierre sean bajos. En lo personal como inversionista tú tienes que estar seguro que el trato, la propiedad que estás comprando, sea una buena compra para que pague por todos los gastos que tú vas a tener que incurrir para poder hacer la compra, la remodelación y la reventa de esa propiedad.

Otro tipo de préstamo, número tres, viene siendo lo que se llama en inglés Hard Money.
Hard Money es un tipo de préstamo que si le fuera hacer la traducción exacta es “dinero duro” o “dinero de alto costo”. El rédito de interés generalmente es del 10% hasta el 15% anual, así es como se maneja acá en Estados Unidos, y el Hard Money Loan son instituciones privadas, que prácticamente te prestan el acceso al dinero generalmente rápido, el interés es alto, te cobran puntos, un punto es un porcentaje, dos puntos es 2% del préstamo. Es un porcentaje que te cobran por hacerte el préstamo, por ejemplo, yo uso de dos a tres Hard Money, de hecho este edificio, lo hice con una combinación de Hard Money y de Private Money.

Entonces, el Hard Money es una institución que te presta el dinero, entiende que eres inversionista, entiende que vas a comprar una propiedad generalmente destruida o con necesidad de remodelar o agregarle valor para después revender, y no te exigen tanto como un banco regular allá afuera o tradicional, porque ellos entienden, se basan más en si hiciste una buena compra.

Si la compra es buena, si tienes por ejemplo el dinero para dar de enganche, si incluso tu experiencia es buena, entonces ellos te van a prestar de una manera sumamente rápida.
De hecho este edificio nos tomó menos de dos semanas, fue como semana y media cerrarlo, estás hablando de una compra de 1.7 millones de dólares aquí en San Francisco, entonces estoy seguro que en cualquier parte del mundo existen préstamos de Hard Money, o instituciones de Hard Money.

El siguiente, número cuatro de cómo financiar tus tratos se llama en inglés Private Money Lender.
Son prestamistas individuales, son personas, no son compañías, son personas individuales que tienen por ejemplo; imagínate esto, hay tantas personas ahí afuera que tienen dinero en el banco y que no están ganando nada de interés. Aquí en Estados Unidos por ejemplo, máximo te darían ½% de interés al año, o sea, literalmente menos, la mitad de 1% ¡no es absolutamente nada!.

Entonces, estoy seguro que en cualquier parte del mundo hay personas que tienen dinero en el banco que no está haciendo nada, dinero en cantidades grandes en el banco, te garantizo, pierdes más dinero por la inflación, que si el dinero lo está la persona trabajando.

Entonces Private Money Lender es la cuarta forma de cómo obtener acceso, y hay muchas más, pero te estoy dando las primordiales, las básicas, las más comunes como inversionista, las que yo utilizo.

Por ejemplo, Private Money Lender, voy con un colega, amigos o conocidos, personas que conozco en el transcurso de mi carrera y que tienen el dinero en el banco, o que tienen cuentas de retiro, o que tienen dinero en sus casas con una línea de crédito, cosas por el estilo, me lo prestan a un rédito obviamente alto, mucho más alto que lo que ellos estarían recibiendo de su banco. Generalmente yo les doy un 10%, y Private Money Lender, el acceso es rápido, los beneficios es que es rápido, no te exigen, ellos van a ver más la experiencia, la confianza que tienen contigo, el trato.

El Private Money Lender es muy similar al Hard Money Lender. Recuerda, Hard Money Lender es una institución que prácticamente te presta dinero de alto interés, con altos puntos, pero el acceso es rápido, la exigencia de documentación es menos.
Private Money Lender es una persona individual, el tío, la tía, el amigo, el ejecutivo, el doctor, el ingeniero que tiene dinero o que tiene un alzado y que te lo puede prestar. Obviamente ese dinero va protegido por la propiedad. A las personas que me prestan a mí para cuando hago algo así, la adquisición tiene que ser buenísima, tienes que hacerte bueno en identificar buenas propiedades y eso es importante.

En esta propiedad aunque se compró por $1.7 millones de dólares, se le está metiendo alrededor de $450,000 dólares en reparaciones y vamos a estar sobre los $2.1, $2.2 millones a lo mejor al final, cuando hayamos terminado, y se debe de estar vendiendo alrededor de $3.6 millones de dólares, ya cuando estén todas las unidades vendidas.

Es muy importante el que tú logres comprender los cuatro diferentes préstamos que te acabo de compartir:

1.- Banco tradicional
2.- El vendedor te financia
3.- Hard Money Lender. Compañías de alto interés y alto puntaje / porcentaje por el préstamo.
4.- Private Money Lender. Una persona individual, el ejecutivo, el doctor, el ingeniero, el amigo, la amiga, el familiar que tiene dinero nada más sentado en el banco sin saber qué hacer.

Son los más comunes, hay otro tipo de de maneras de cómo hacerlo también, sin embargo tú nada más entiende esas cuatro.

La institución la manejo pero cuando voy a comprar una propiedad que me la voy a quedar por unos 3, 4, 5 años o más, cuando voy a largo plazo. Sí sé que voy a comprar algo para remodelar y revender, o voy a comprar nada más para después revender y va a ser dentro de un periodo de un año o menos, entonces prefiero utilizar el dinero que me financia el vendedor o sea Hard Money Lender, la compañía que hace préstamos de alto interés y altos puntos o Private Money Lender.

A veces combino los dos, por ejemplo, en este edificio hice Hard Money Lender, en posición número uno (el primario) el préstamo más grande, y posición número dos, el Secondary Lean (el secundario) viene siendo el Private Money Lender, la persona que me confía. Eso lo vas a ir construyendo, yo te voy a ir dando tips.

La industria de bienes raíces es una industria que el 77 al 80% o más de las personas generan, crean riqueza.
La pregunta es si tú eres la persona correcta, si tú eres la persona que se apuesta así mismo, si tu eres la persona que está dispuesta a trabajar en sí, a invertir en uno mismo para poder seguir creciendo y lograr la excelencia en la vida.

Yo estoy muy agradecido de ser parte de los negocios de ventas bienes raíces, en general, todo conlleva a desarrollar una mente empresarial, y bueno, espero que el día de hoy hayas entendido los cuatro diferentes tipos de préstamos comunes para los inversionistas allá afuera, y pues bueno…

¡Felicidades!