Aprende a invertir en bienes raíces desde cero. El sentirte un inversionista es comenzar a elevar tu creencia y, cuando comienzas a elevar tu creencia y lo respalda, con acción, ¿Qué crees que va a pasar? Por eso yo le digo a la gente: el éxito es un juego de mentalidad. ¿Por qué? Porque si no te mentalizas a ganar, si no te mentalizas a crear victorias, sino te mentalizas a que las cosas te van a ir bien. Entonces, automáticamente, ya perdiste, automáticamente no hay éxito, no hay ganancia.
Entonces, por eso es muy importante entender eso. Te soy franco; no vas a entender todo en un solo webinar, no vas a entender todo en un solo curso, en una sola clase.
Quiero que sepas que las inversiones de bienes raíces es muy, muy similar a la siembra; es muy similar al hecho de que, ok, ¿en que área me voy a enfocar? ¿en qué categoría de bienes raíces?, casas, apartamentos, bodegas, industrial o sea, todo eso conlleva y es importante en este caso, obviamente ustedes están escuchando de alguien como Mr. Alberto que no es como que todos los días tiene ocho o diez horas, tiene tres horas, cuatro horas cuando mucho y es el tiempo que le está dedicando a los bienes raíces y él mismo lo dice: “Yo con la academia tendré, cuando mucho, el año”, pero vamos a hablar, Mr. Alberto, un poco sobre el trato
Díganos un poco de esta propiedad. Ya le llamó el dueño, ya la tiene en contrato, ya abrió escrow, ya mandó el depósito. Primero que nada, ¿Cuánto fue la cantidad del depósito que le puso usted al contrato?
Mr. Alberto: “Fueron cien dólares.”
Mr. Luna: Cien dólares. Ahora yo estoy hablando desde un punto de transparencia. Eso fue lo que él puso de depósito ahora, antes de los cursos, antes de ponerse a estudiar, Mr. Alberto, ¿usted pensaría que con cien dólares pudiera controlar una propiedad de bienes raíces?
Mr. Alberto: “No, al principio no, y era bien interesante. Conforme más iba yo estudiando y leyendo y escuchando los audios que tenía a la mano. Este era bien interesante porque yo también cuando me decían pues a veces no se necesita dinero, no se necesita.
Lo que sí decían es que es que el “deal” o el trato, el trato era lo que hacía que viniera todo lo demás. Y ahí fue donde comencé yo, entendiendo que no era lo importante lo demás, sino el trato que uno agarrara”.
Mr. Luna: Y ¿qué opina al respecto ahora que le ha tocado vivir cierto nivel de experiencia?
Mr. Alberto: “En mi punto de vista (lo importante) es cómo agarrar el “deal”, como comprarlo, como ponerlo en contrato, en un precio donde haya carne, como dice usted.”
Mr. Luna: ¿Qué es más importante el trato o el dinero?
Mr. Alberto: “El trato.”
Mr. Luna: Eso es lo que yo le enseño a la gente. Es más importante tener un trato perrón bajo contrato, que tener el dinero y no saber cómo encontrar tratos. Ahora, los dos son importantes.
¿Se ocupa dinero para comprar bienes raíces? Depende. El trato es mucho más importante al principio, un trato perrón, un buen trato que esté jugoso. Y un trato jugoso es cuando estamos comprando al 70% de la venta del valor futuro de la propiedad, menos la reparación.
De allí para abajo, es un trato perrón. Mr. Alberto compartanos de estas tres unidades. ¿Esto está en que ciudad?, ¿Cuántas recámaras por unidad? demos un poquito de color sobre esto.
Mr. Alberto: “Esta propiedad que tiene tres unidades me como ya ves, lo encontré por medio de una carta. Lo que me gusta de este, es que cada unidad tiene 2 cuartos pequeños y un baño, entonces tiene muy buen potencial porque, en primera, son tres unidades y en segunda está en una buena locación.
Sparks, Nevada es una zona que está creciendo bastante y donde aprecia mucho el valor, ya arreglando, ya acondicionandola muy bien, haciéndole los las reparaciones o lo que necesite para que aprecie y suba de valor.
Mr. Luna: Ahora son las tres unidades, los tres apartamentos son de dos recámaras, un baño, ¿cierto?, ¿cuáles son las rentas potenciales?
Mr. Alberto: Ahí, la renta potencial, es de $1100 a $1200 dólares. Sin embargo, ahorita en la condición que está, están rentando dos en $800 y otra en en $1100. Obviamente que tiene un buen potencial para cuando se renueve y todo eso, subirle a lo máximo que vendrían siendo alrededor de 1200 por unidad.
Mr. Luna: Ojo, vamos a decir, por ejemplo, en Nevada, creo que hoy en Nevada todavía no hay renta controlada, ¿no?
Mr. Alberto: No, no lo hay.
Mr. Luna: Entonces, ojo, la renta si se puede subir, obviamente, o se puede cambiar o se puede modificar, pero, $3.600 dólares al mes, multiplicado por doce, son $43000 al año.
Ojo, cuando compramos “multi-family”, cuando hacemos compra de propiedades, si la vas a comprar para cashflow, te voy a decir una regla no es la única regla, pero es una de las reglas.
Si a la propiedad le puedes colectar $3.600 , siendo conservativos, y Mr. Alberto está siendo conservativo; hay algunos que yo veo que dicen: “es que la renta lo puedas cobrar en $1350 o $1400” y ya la persona se esté esperanzado.
Cuando inviertes bajo esperanza te vas a meter en problemas. Anoten eso cuando estás invirtiendo bajo esperanza, de seguro, de seguro te vas a meter en problemas. Cuando inviertes sin tener claro lo que realmente debes de estar poniendo atención.
La regla del 1%
Vas a tener dificultades en algún punto. Entonces, $3600 al mes. La regla del 1% dice que una vez que la propiedad esté arreglada, una vez que la propiedad esté rentada a alguien que produzca $3600 mensuales como inversionista.
Estoy hablando como inversionista y no te estoy hablando como comprador “retail”, como comprador al por menor. Yo no te estoy hablando como comprador que vas a comprar para tu vivir en ella. Yo estoy hablando como inversionista, ¿ok?
Si agarras $3,600 al mes, lo divides al 1%, que es la regla del 1%; esto significa que esta propiedad que podrías pagar hasta $360.000 y te produciría 1% mensual sobre esta compra. Pero eso es si te la vas a quedar, no es un Home-run, no te vas a hacer millonario de la noche a la mañana. Eso no quiere decir que eso es lo que la propiedad vale. Eso es la cantidad que pudiera llegar a pagar una vez que esté ya arreglada, que ya esté produciendo ese tipo de cantidad. ¿En cuanto la tienen en contrato, Mr. Alberto?
Mr. Alberto: “$220.000”.
Mr. Luna: Y ¿cuánto más o menos le calcula que va a ocupar de renovación?
Mr. Alberto: Así como ya la fui a ver ahorita. Yo diría que unos $60.000 o $50.000. Dejándola así, bien, bien.
Mr. Luna: ¿Cuántos le calcula que es el valor después de renovada?
Mr. Alberto: Pues si estaba calculando, creo que unos $350.000 y de hecho todavía estoy trabajando en eso. Tengo algunos agentes de bienes raíces que me están ayudando a sacar los comparativos alrededor de la zona.
Todavía estoy en el proceso de sacar el precio más concreto. Sin embargo, no quise perderla.
Mr. Luna: Yo quise poner a Mister Alberto, porque yo no quiero que venga de mí y ustedes digan “ah, pues y tú ya lo sabes”, no. Esto viene de un estudiante que literalmente dijo: “no quiero perderla. La pongo en contrato y ya después veo lo demás”. Mister Alberto. Entonces, cuál es el plan aquí? ¿Cuál es su plan?
Mr. Alberto: Bueno, mi plan primeramente vendría siendo, ver si la puedo revender, haciendo wholesale. Eso sería lo ideal para obtener dinero rápido, ¿verdad? La otra forma sería remodelar y pasar el proceso de unos dos o tres meses y ponerla al mercado y venderla a precio del mercado.
Mr. Luna: ¿en cuanto lo va a comenzar a ofrecer, Mr. Alberto?
Mr. Alberto: En $300.000
Mr. Luna: En $300.000. Entonces usted está buscando la ganancia que sea de 80.000. Obviamente el valor, el valor exacto se va a saber en unos cuantos, en unos días, de que si vale $350K, o $360K si los vale más que eso.
No, no lo sé, obviamente Mister Alberto no lo sabe. Pero lo que sí sé es que es un mercado tan caliente que no hay nada obviamente que dure en el mercado tanto tiempo.
Mr. Alberto Bravo ha invertido en todos los cursos que que salen. Él ha estado dispuesto a pagarlos, pero también así como ha estado dispuesto a pagarlos. Yo le hago una pregunta, Mr. Alberto, obviamente de todo lo que ha comprado considera que de lo que ya ha ganado y de lo que vienen en ganancias de todos estos tratos, ¿Considera que el retorno de inversión ha sido en bueno, más o menos o extraordinario?
Mr. Alberto: La verdad es que ha sido muy bueno, no extraordinario todavía, como yo he querido, pero ha sido muy bueno que yo he usado tarjetas para educarme y he usado dinero que no tenía que usar y más. Sin embargo, tuve confianza. Mi esposa tuvo confianza que todo iba a salir bien y gracias a Dios ha salido bien. Y por eso sigo aquí, porque no ha sido todavía excelente, porque necesito hacer más y tengo que ser bien consistente.
Mr. Luna: ¿Qué tomaría para que sea excelente? ¿Es por parte de los cursos o por parte de que obtenga mayor ganancia?
Mr. Alberto: No, el curso no tiene nada que ver, es lo que tiene que ver que lo aprendido lo ponga en práctica. Eso es lo que tiene que ver.
Mr. Luna: Ok, ahora ojo. ¿Por qué le hice esa pregunta?, porque quiero que ustedes entiendan de que él siente que aún no ha puesto varias cosas en práctica y puede ser cierto. Y de repente todos somos así, todos en algún punto de nuestras vidas hay cosas que no ponemos en práctica y aun así está teniendo extraordinarios resultados. A lo mejor él no lo ve como extraordinarios resultados.
Pero yo les hago ustedes una pregunta si pudieras ganar $50.000 en tu primer trato. Y es tu primer trato y eso es casi, lo que ganas en todo el año ¿no sería algo extraordinario?. ¿Cómo lo ves tú?
Yo no sé, pero yo me acuerdo la vez que gané por primera vez todo lo que me tomaba ganar en un año, lo gané en un trato y nunca se me va a olvidar. Fue fue el trato que hizo el cambio drástico en mi vida.